Valor completo
Introduce el valor atribuido al pleno dominio. La herramienta no comprueba si corresponde utilizar mercado, referencia, precio, valor declarado o tasación.
Calculadora de usufructo y nuda propiedad
Convierte edad o duración en un desglose comprensible.
Calcula el porcentaje y valor fiscal orientativo de un usufructo vitalicio o temporal y obtén la nuda propiedad por diferencia. Gratis, sin registro y con la fórmula completamente visible.
VitalicioEdad y límites del 10 % al 70 %
Temporal2 % anual con máximo del 70 %
Datos privadosCálculo dentro del navegador
Calculadora de derechos
Separa el valor del usufructo y la nuda propiedad.
Introduce el valor total del bien y el tipo de usufructo. Aplicaremos las reglas porcentuales estatales para obtener una orientación fiscal inmediata.
No calcula un impuesto ni el valor de mercado del derecho. No verifica la base utilizada, normativa autonómica, título, consolidación, reducciones o cuota tributaria.
El porcentaje no determina el valor del inmueble
Confirma la base y el derecho que necesitas valorar.
Podemos estudiar el pleno dominio, la fecha y la finalidad o revisar si necesitas analizar específicamente el valor de mercado del usufructo o la nuda propiedad.
Fórmula fiscal transparente
Dos modalidades, dos reglas y un complemento hasta el 100 %.
La calculadora reproduce las reglas porcentuales generales recogidas en la normativa estatal, sin ocultar máximos, mínimos ni redondeos.
Edad o duración
En el vitalicio utiliza la edad cumplida. En el temporal utiliza períodos anuales. No combina varias personas ni modalidades simultáneas.
Regla y límites
Aplica 89 menos edad entre 10 % y 70 %, o un 2 % anual con máximo del 70 %, según la opción seleccionada.
Nuda propiedad
Resta el porcentaje y el importe del usufructo al 100 % del valor completo para obtener la nuda propiedad orientativa.
Usufructo vitalicio
La edad reduce el porcentaje hasta alcanzar el mínimo.
La expresión conocida como “regla del 89” resume la escala: porcentaje del usufructo = 89 menos edad, con un máximo del 70 % y un mínimo del 10 %.
Una persona de 19 años o menos queda en el máximo del 70 %. Con 20 años, la operación produce 69 %. Con 50 años, el porcentaje es 39 %. Con 75 años, el resultado es 14 %. Cuando la resta baja de 10, se mantiene el mínimo del 10 %.
La edad debe ser la cumplida en la fecha relevante para la operación o adquisición. Introducir la edad actual en un cálculo referido a un fallecimiento o documento anterior puede alterar el porcentaje. La calculadora no conoce la fecha de devengo: el usuario debe aportar la edad correcta.
El porcentaje se aplica al valor completo introducido. Si esa cifra cambia, los importes del usufructo y de la nuda propiedad cambian en la misma proporción, aunque los porcentajes permanezcan iguales.
| Edad | Usufructo | Nuda propiedad |
|---|---|---|
| Menos de 20 | 70 % | 30 % |
| 30 años | 59 % | 41 % |
| 50 años | 39 % | 61 % |
| 70 años | 19 % | 81 % |
| 79 años | 10 % | 90 % |
| 90 años | 10 % | 90 % |
Usufructo temporal
Dos puntos porcentuales por cada período anual.
El valor fiscal orientativo del usufructo temporal se calcula a razón del 2 % del valor completo por cada año, sin superar el 70 %.
Un usufructo de cinco años representa el 10 %; uno de diez años, el 20 %; y uno de treinta años, el 60 %. A partir de treinta y cinco períodos anuales se alcanza el máximo del 70 %, aunque la duración introducida sea superior.
El Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones aclara el tratamiento de las fracciones: no se computan las inferiores al año, pero un derecho constituido por menos de un año se valora en el 2 %. Para reducir ambigüedades, la interfaz solicita años y muestra el número de períodos aplicado.
Una duración contractual puede depender de fechas, condiciones o acontecimientos que el formulario no interpreta. Si el usufructo es vitalicio y temporal a la vez, o si la duración es indeterminada, deben revisarse las reglas especiales.
Escala temporal
La duración aumenta el usufructo y reduce la nuda propiedad.
| Duración | Usufructo | Nuda propiedad |
|---|---|---|
| 1 año | 2 % | 98 % |
| 5 años | 10 % | 90 % |
| 10 años | 20 % | 80 % |
| 20 años | 40 % | 60 % |
| 30 años | 60 % | 40 % |
| 35 años o más | 70 % | 30 % |
La tabla expresa únicamente la distribución porcentual general. No descuenta gastos, actualiza rentas, utiliza tipos de interés ni estima la probabilidad de extinción anticipada.
Qué es el usufructo
Derecho de disfrute sobre un bien ajeno.
El Código Civil define el usufructo como el derecho a disfrutar bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, salvo que el título o la ley autoricen otra cosa.
El derecho puede constituirse por ley, voluntad de los particulares o prescripción. Puede recaer sobre todos o parte de los frutos, sobre una o varias personas, simultánea o sucesivamente, y desde o hasta una fecha. Estas posibilidades muestran por qué una calculadora general no puede interpretar cualquier escritura o testamento.
El usufructuario puede percibir frutos naturales, industriales y civiles conforme al alcance del título y la normativa. En una vivienda, el uso, las rentas, las reparaciones, los gastos y las facultades de arrendar o transmitir el derecho deben estudiarse por separado. El porcentaje fiscal no describe por sí solo todas esas facultades.
Definición y configuración general: artículos 467 a 471 del Código Civil — BOE.
Qué conserva la nuda propiedad
Propiedad sin el disfrute atribuido al usufructuario.
La persona nuda propietaria conserva la titularidad, pero el disfrute queda separado mientras exista el usufructo. La capacidad de usar, arrendar, vender, hipotecar o transformar el bien depende de la posición jurídica de cada parte, del título y de las reglas aplicables.
La nuda propiedad no es simplemente “un inmueble con descuento”. Quien la adquiere puede tener que esperar para consolidar el pleno dominio, carecer de uso inmediato, asumir determinados gastos y coordinar decisiones con el usufructuario. Esos elementos pueden influir en su valor de mercado.
Cuando el usufructo se extingue y el dominio se consolida, pueden nacer obligaciones fiscales o documentales. La calculadora no estima esa segunda fase ni presupone que la extinción vaya a producirse por fallecimiento.
- TitularidadPermanece separada del derecho actual de disfrute.
- LiquidezLa venta del derecho puede tener un mercado más reducido.
- HorizonteLa duración condiciona el tiempo hasta recuperar el pleno disfrute.
- ConsolidaciónDebe analizarse por su título, causa, fecha y fiscalidad.
Fiscal no significa mercado
El mismo porcentaje no responde a todas las finalidades.
La regla legal reparte una base para determinados efectos fiscales. Una tasación profesional puede necesitar estudiar el inmueble y el derecho desde otra pregunta.
Aplicar una regla porcentual.
- Calcular usufructo vitalicio por edad.
- Calcular usufructo temporal por duración.
- Mostrar máximos y mínimos aplicados.
- Obtener la nuda propiedad por diferencia.
- Comparar edades o duraciones cercanas.
- Aplicar los porcentajes a una cifra completa.
Determinar valor, derecho o impuesto.
- Elegir la base fiscal correcta.
- Interpretar testamentos, escrituras o condiciones.
- Calcular usufructos múltiples, sucesivos o mixtos.
- Valorar rentas, gastos, uso o liquidez de mercado.
- Liquidar constitución o consolidación del dominio.
- Calcular reducciones, tarifa, bonificaciones o cuota.
La base del cálculo
El porcentaje puede ser correcto y el importe estar mal planteado.
La calculadora pregunta por el origen del valor para mantener visible que la fórmula y la base son dos decisiones distintas.
En una transmisión onerosa, una herencia, una donación, una negociación familiar o una venta de nuda propiedad pueden intervenir reglas y finalidades diferentes. Para bienes inmuebles, la normativa tributaria puede remitir al valor de referencia y compararlo con otras magnitudes; en otros casos será necesario revisar valor declarado, precio, mercado o comprobación administrativa.
Introducir el valor catastral porque aparece en el recibo del IBI no convierte esa cifra en base correcta. Tampoco una estimación online acredita el valor de mercado. El valor de referencia catastral, el valor catastral, el precio y la tasación deben mantenerse diferenciados.
La hipoteca merece una advertencia propia. La deuda garantizada no se resta automáticamente del valor del inmueble en todas las reglas tributarias. Por eso el formulario no incluye un campo de hipoteca: primero debe determinarse qué valor completo exige la operación.
Reglas de base y valoración de derechos: artículo 10 del Texto refundido del ITPAJD — BOE.
Cuatro orígenes posibles
Identifica la cifra antes de usarla.
- Estimación orientativaSirve para explorar, pero no verifica inmueble, fecha, superficie o derecho.
- Tasación profesionalDebe responder a finalidad, fecha, documentación, comprobaciones y metodología definidas.
- Valor de referenciaEs una magnitud fiscal que debe consultarse para el inmueble y fecha correspondientes.
- Valor declarado o acordadoPuede ser relevante, pero no desplaza automáticamente otras reglas de base.
Ejemplos paso a paso
Cómo cambia el reparto sobre un inmueble de 300.000 euros.
Los ejemplos mantienen constante el valor completo para aislar el efecto de la edad o la duración.
14 % de usufructo
89 − 75 = 14. Usufructo: 42.000 euros. Nuda propiedad: 86 %, equivalente a 258.000 euros.
69 % de usufructo
89 − 20 = 69. Usufructo: 207.000 euros. Nuda propiedad: 31 %, equivalente a 93.000 euros.
Mínimo del 10 %
La resta produciría un porcentaje inferior, pero se aplica el mínimo. Usufructo: 30.000 euros. Nuda propiedad: 270.000.
20 % de usufructo
2 % × 10 = 20. Usufructo: 60.000 euros. Nuda propiedad: 80 %, equivalente a 240.000 euros.
Estos importes no son cuotas tributarias. Tampoco representan necesariamente el precio por el que alguien compraría el usufructo o la nuda propiedad. Solo distribuyen la cifra de 300.000 euros con la regla indicada.
Herencias y donaciones
Primero identifica el derecho; después aplica el porcentaje.
En una herencia no basta con conocer la edad del cónyuge o de otra persona beneficiaria.
Debe determinarse qué usufructo atribuyen la ley, el testamento o el acuerdo: sobre qué bienes, en qué cuota, con qué modalidad y desde qué fecha. El derecho puede recaer sobre una parte de la herencia, determinados inmuebles, rentas o facultades concretas.
Si el usufructo recae solo sobre una cuota del inmueble, primero hay que delimitar el valor de esa cuota y después aplicar la regla correspondiente. Introducir el 100 % del valor cuando el derecho solo afecta a una parte sobrevalorará ambos importes.
También deben revisarse gananciales, bienes privativos, cargas, legados, conmutación, normas civiles autonómicas y participación de varias personas. La calculadora no interpreta el título sucesorio.
Abrir simulador de reparto de herenciaOperaciones en vida
Donar o vender la nuda propiedad plantea otra decisión.
Reservarse el usufructo y transmitir la nuda propiedad puede tener consecuencias en varios impuestos, además de efectos civiles sobre uso, rentas, gastos y capacidad de disposición. La valoración inicial del derecho es solo una parte del análisis.
Si existe una contraprestación, el precio pactado no tiene por qué coincidir con el porcentaje fiscal. La operación puede exigir una tasación de mercado de la finca y un análisis económico del derecho transmitido.
La renuncia a un usufructo aceptado, su transmisión, la consolidación anticipada o la adquisición por un tercero tienen reglas específicas. No deben simularse cambiando simplemente la edad o poniendo el valor a cero.
Cuándo necesitas una valoración profesional
Cuando la cifra debe sostener una decisión y no solo una exploración.
La tasación del inmueble completo y la valoración de un derecho desmembrado pueden requerir alcances diferentes.
VeraValores
Define primero qué debe valorarse.
Cuéntanos si necesitas el pleno dominio como base, una valoración de mercado de la nuda propiedad, una fecha pasada o una conclusión para herencia, donación, litigio o negociación.
Solicitar valoraciónValor completo del inmuebleInspección, documentación, estado, superficies, ubicación, comparables y fecha.
Derecho concretoUsufructo, nuda propiedad, cuota, duración, facultades y restricciones del título.
FinalidadFiscal, patrimonial, negociación, procedimiento o transmisión no responden siempre a la misma pregunta.
Límite del servicioVeraValores no realiza tasaciones destinadas a garantía hipotecaria.
Tasación y derechos
Sustituye una estimación por una base documentada.
Si necesitas utilizar el resultado para una decisión real, conviene confirmar tanto el valor completo como el derecho que debe analizarse.
Indica el tipo de inmueble, ubicación, fecha, finalidad y documentación disponible. Señala si buscas el valor del pleno dominio para aplicar una regla fiscal o si necesitas estudiar el valor de mercado de la nuda propiedad o del usufructo.
El equipo revisará si el encargo puede asumirse, qué especialista necesita y qué limitaciones deben constar. La interpretación tributaria, sucesoria o notarial debe coordinarse con los asesores correspondientes.
La calculadora no envía automáticamente los datos introducidos. El botón del resultado solo prepara un resumen en el formulario para que puedas revisar qué información quieres compartir.
- Derecho identificadoPleno dominio, usufructo, nuda propiedad o cuota concreta.
- Fecha coherenteActual o pasada según la operación y el uso del informe.
- Metodología explicadaDatos, comprobaciones, hipótesis y límites quedan documentados.
Perito adecuado a tu caso
Solicitud de tasación profesional
Solicita la valoración de un inmueble con usufructo.
Indica el inmueble, su ubicación, la fecha y si necesitas valorar el pleno dominio o un derecho concreto. Revisaremos el alcance antes de presupuestar.
Preguntas frecuentes
Dudas sobre la regla del 89, edad, duración y valor base.
Qué calcula la herramienta, qué casos quedan fuera y por qué el porcentaje fiscal no sustituye una tasación.
Aplica las reglas porcentuales generales de valoración fiscal al valor completo que introduces. Devuelve el porcentaje y el importe orientativo del usufructo y, por diferencia, de la nuda propiedad. No determina el valor base correcto ni calcula la cuota de ningún impuesto.
Se resta la edad cumplida de la persona usufructuaria a 89. El porcentaje resultante queda limitado por un máximo del 70 % y un mínimo del 10 %. Por ejemplo, con 75 años resulta un 14 %. La herramienta muestra tanto la operación teórica como el límite finalmente aplicado.
La regla fiscal estatal asigna al usufructo vitalicio un 70 % cuando la persona usufructuaria tiene menos de veinte años. Aunque la operación 89 menos edad produzca una cifra mayor, se aplica ese máximo.
Se aplica el mínimo fiscal del 10 % para el usufructo vitalicio. Por eso, a partir de determinadas edades el porcentaje deja de disminuir. La nuda propiedad representa entonces el 90 % del valor completo utilizado.
Se aplica un 2 % del valor completo por cada período de un año, sin superar el 70 %. Un usufructo de diez años representa orientativamente el 20 % y uno de cuarenta años queda limitado al 70 %.
El Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones indica que las fracciones inferiores al año no se computan, pero un usufructo por tiempo inferior a un año se valora en el 2 %. La interfaz utiliza años completos para reducir errores.
Se obtiene como complemento del usufructo hasta el 100 % del valor completo. Si el usufructo representa el 14 %, la nuda propiedad representa el 86 %. En importes, se resta el valor calculado del usufructo al valor total introducido.
No. Es una distribución porcentual fiscal orientativa. Un comprador puede valorar de forma diferente el tiempo sin uso, edad, rentas, estado, gastos, liquidez, riesgo, facultades del título y expectativas de consolidación. El precio negociado y el valor de mercado requieren otro análisis.
Depende de la operación, el impuesto, la fecha y la normativa aplicable. Puede intervenir valor de referencia, valor declarado, precio, valor de mercado o una tasación, según el caso. La calculadora obliga a identificar el origen, pero no decide cuál es jurídicamente exigible.
No determina qué cuota o bienes corresponden al cónyuge viudo. Para usarla necesitas conocer previamente sobre qué valor recae el derecho y qué modalidad debe valorarse. Testamento, legítimas, derecho civil territorial, conmutación y composición de la herencia deben revisarse aparte.
No. El reglamento contiene reglas específicas para usufructos sucesivos y para derechos constituidos simultáneamente a favor de dos cónyuges. La herramienta trabaja con una sola persona usufructuaria o una única duración temporal.
No. En esos casos la normativa prevé comparar las reglas y aplicar el criterio correspondiente a la nuda propiedad. También existen particularidades para personas jurídicas, duración indeterminada, uso y habitación. Deben calcularse profesionalmente.
No. La extinción puede producir consecuencias tributarias diferentes según el título inicial, causa, valor, tipo efectivo, transmisiones intermedias y normativa territorial. El resultado solo valora porcentualmente la desmembración inicial planteada.
La herramienta no incorpora deudas porque la forma de determinar la base depende del impuesto y de la operación. En algunas reglas fiscales las deudas hipotecarias no se deducen simplemente del valor del bien. Consulta qué magnitud debe utilizarse antes de introducirla.
No. El cálculo se realiza localmente en el navegador y no transmite a VeraValores el valor, la edad, la duración ni el resultado. Solo se enviará la información que decidas incluir voluntariamente en el formulario de solicitud de valoración.
Fuentes y alcance
Contenido general actualizado el 30 de julio de 2026. La calculadora aplica reglas porcentuales estatales y no sustituye asesoramiento jurídico, fiscal, notarial, registral o una valoración profesional.