Inmueble y derecho
Parcela, edificios, anexos, propiedad, arrendamiento, concesión u otro derecho relevante. Se comprueba qué se transmite realmente y con qué limitaciones.
Activo especializado · cobertura nacional
El valor de un hotel no cabe en un precio por habitación.
Tasación inmobiliaria de hoteles y alojamientos turísticos en España para compraventas, herencias, litigios, reorganizaciones y asesoramiento patrimonial no hipotecario.
Perito tasador independienteEspecialista según el inmuebleValor de mercado para la finalidad
Objeto del encargo
Primero definimos qué se está valorando.
Un hotel puede analizarse como inmueble libre, inmueble arrendado, activo vinculado a una explotación, conjunto de edificios o proyecto pendiente de reforma. También puede existir una marca, un contrato de gestión, mobiliario, equipamiento, licencias y una actividad en funcionamiento. Antes de presupuestar se concreta el derecho, la fecha, la finalidad y si el encargo debe limitarse al componente inmobiliario o coordinarse con especialistas de negocio. Esa delimitación evita atribuir al edificio ingresos que dependen del operador, o tratar como inmueble elementos que pertenecen a la explotación.
Sin finalidad hipotecariaLa propuesta identifica el inmueble, derecho, fecha, finalidad, comprobaciones, documentos y componentes incluidos.
Perito adecuado a tu caso
Solicitud de tasación profesional
Solicita la tasación de hoteles.
Indica finalidad, dirección y situación del activo. Revisaremos el alcance antes de preparar presupuesto.
Qué puede formar parte del valor
Componentes que deben identificarse por separado.
La conclusión solo es útil cuando el lector sabe qué derechos, elementos y circunstancias contiene.
Producto hotelero
Número y tipología de habitaciones, zonas comunes, restauración, salas, spa, aparcamiento, espacios exteriores y servicios que condicionan utilidad y posicionamiento.
Situación de explotación
Operación propia, arrendamiento, gestión, franquicia o cierre temporal. Contratos y datos económicos solo se incorporan cuando forman parte expresa del alcance.
Inversiones necesarias
Conservación, reposición, reforma, eficiencia, accesibilidad y adecuación del producto. El coste estimado no se descuenta sin justificar fecha, necesidad y efecto económico.
Factores de valoración
Variables que cambian el análisis.
Cada factor se conecta con documentos, visita, mercado y finalidad. No se aplican múltiplos genéricos sin explicar su procedencia.
Ubicación y demanda
Destino, accesibilidad, generadores de demanda, competencia, estacionalidad y capacidad del entorno para sostener el producto hotelero.
Categoría y posicionamiento
Categoría administrativa, propuesta comercial, tipología de cliente, distribución, servicios y coherencia entre instalaciones y segmento objetivo.
Habitaciones y superficies
Habitaciones disponibles, tamaños, zonas generadoras de ingresos, espacios auxiliares, circulaciones y relación entre superficie total y capacidad operativa.
Conservación y CAPEX
Antigüedad efectiva, reformas, instalaciones, mobiliario cuando proceda, mantenimiento diferido e inversiones previsibles para conservar o reposicionar el activo.
Ocupación, ADR y RevPAR
Los indicadores de ocupación, tarifa media e ingreso por habitación disponible ayudan a interpretar la explotación, pero deben verificarse por periodo, fuente y comparabilidad.
Operador y condiciones
Renta, duración, garantías, revisiones, obligaciones de inversión, contrato de gestión o franquicia y reparto de responsabilidades entre propietario y operador.
Método y trazabilidad
Métodos para valorar un hotel sin mezclar magnitudes.
El método depende de la finalidad, del derecho valorado y de la información disponible. Un enfoque de comparación puede apoyar el análisis del inmueble; un estudio de rentas puede ser pertinente cuando existe arrendamiento o capacidad de generar ingresos; y el coste puede ayudar a interpretar construcciones e inversiones. Ningún indicador aislado sustituye la revisión del activo.
Comparación pertinente
Se contrastan operaciones o referencias de activos hoteleros comparables por ubicación, producto, capacidad, estado, categoría, situación contractual y fecha. El precio por habitación es solo una unidad de contraste, no una conclusión automática.
Rentas y explotación
Cuando el alcance lo justifica, se revisan rentas de mercado o flujos atribuibles al inmueble, separando gastos, remuneración del operador, capital circulante y componentes empresariales. Los datos históricos deben normalizarse y explicarse.
Coste y reposición
El coste de reconstrucción o reposición puede ayudar a analizar edificios e instalaciones, aplicando depreciación y obsolescencia. No demuestra por sí solo cuánto pagaría el mercado por el conjunto.
Escenarios trazables
Si existen reforma, cambio de operador, ampliación o reposicionamiento, cada escenario declara inversión, plazo, ocupación, tarifa, riesgo y momento de estabilización. Una expectativa no se presenta como situación consolidada.
Documentación
Qué conviene preparar.
No necesitas reunirlo todo para pedir presupuesto. La consulta inicial permite decidir qué documentos son imprescindibles y qué comprobaciones corresponden al encargo.
Empezar solicitudIdentificaciónEscritura, nota simple, Catastro, planos, superficies, anexos y derechos incluidos.
Urbanismo y turismoLicencias, clasificación, categoría, capacidad autorizada y expedientes relevantes según la comunidad autónoma.
EdificioProyectos, reformas, instalaciones, mantenimiento, inspecciones, eficiencia, accesibilidad y seguridad.
ExplotaciónOcupación, ADR, RevPAR, ingresos segmentados y gastos de periodos comparables cuando formen parte del alcance.
ContratosArrendamiento, gestión, franquicia, suministros, servicios externalizados y obligaciones de inversión.
InventarioMobiliario, equipamiento y otros elementos, indicando titularidad, estado y si se incluyen o excluyen.
Límites del informe
Hotel, negocio y marca no son la misma cosa.
La propuesta de alcance debe indicar qué componentes se incluyen para que la conclusión sea interpretable por herederos, compradores, vendedores, asesores o tribunales.
- Suelo, edificio y anexos identificados
- Derecho valorado y situación contractual
- Instalaciones inmobiliarias incluidas
- Mercado y fecha de valoración
- Marca y fondo de comercio salvo encargo específico
- Caja, deuda y capital circulante
- Mobiliario o equipos no inventariados
- Proyecciones del operador no verificadas
Finalidades no hipotecarias
Una misma propiedad puede necesitar respuestas distintas.
La fecha, el derecho, el nivel de comprobación y la forma de presentar la conclusión se adaptan a la decisión que debe apoyar el informe.
HerenciaInventario, reparto, adjudicación o preparación de venta
DivorcioLiquidación de bienes y compensaciones entre partes
CompraventaReferencia independiente para negociar el activo correcto
LitigioAlcance pericial, documentación y conclusión explicable
PatrimonioOrdenar componentes y comparar alternativas
Fuentes oficiales
Datos oficiales que ayudan a contextualizar el mercado hotelero.
El INE publica ocupación, precios e indicadores de rentabilidad hotelera. Son referencias sectoriales que deben interpretarse por categoría, territorio y periodo; no sustituyen los datos del establecimiento ni la tasación del inmueble.
- INE · Coyuntura turística hoteleraOcupación, índice de precios hoteleros, ADR y RevPAR.
Preguntas frecuentes
Tasación de hoteles.
Respuestas sobre alcance, documentación, actividad y límites de la valoración.
No necesariamente. Puede valorarse el inmueble, un derecho contractual o un conjunto económico más amplio. La propuesta debe indicar expresamente si incluye explotación, mobiliario, marca, contratos o fondo de comercio y qué especialista interviene.
El precio por habitación puede utilizarse como unidad de comparación, pero no basta. Deben revisarse ubicación, categoría, capacidad, superficies, servicios, estado, inversión pendiente, contrato, explotación, fecha y comparabilidad real de cada referencia.
El ADR expresa la tarifa media de las habitaciones ocupadas; el RevPAR relaciona ingresos de habitaciones con las disponibles. Ayudan a analizar la operación, pero no son por sí mismos el valor del inmueble ni incorporan todos los ingresos, gastos o inversiones.
Sí, si existe información suficiente y se define el escenario. Deben distinguirse estado actual, costes, plazos, licencias, riesgo de ejecución y situación estabilizada. El valor actual no debe confundirse con una expectativa futura ya materializada.
Puede plantearse una valoración independiente para negociación y decisión patrimonial. Antes se concreta si la operación transmite el inmueble, participaciones, unidad productiva, contratos, deuda u otros componentes que requieren análisis adicional.
No. VeraValores trabaja finalidades no hipotecarias. Si el informe va a utilizarse como garantía hipotecaria, la entidad financiera debe indicar los requisitos y el marco aplicable.
Solicita una propuesta
Primero definimos qué necesitas valorar.
Indica el activo, su dirección, la finalidad y los componentes que crees que intervienen. Revisaremos el alcance antes de empezar.