Cuota proporcional
Aplica cada porcentaje al valor completo y separa la parte proporcional de la deuda.
Simulador de proindiviso online
Calcula cuotas, gastos y formas de salir de una copropiedad.
Compara el valor proporcional de cada participación, la compra de cuotas, las compensaciones para extinguir el condominio y una venta conjunta. Gratis, sin registro y sin inventar un descuento genérico por vender una cuota.
De 2 a 5 titularesCuotas y pagos introducidos por ti
Cinco escenariosDel reparto actual a la venta conjunta
Cálculo privadoLos importes no salen del navegador
Simulador de proindiviso
Convierte cuotas, gastos y decisiones en cinco escenarios comparables.
Introduce el valor completo, la deuda, las cuotas inscritas o acreditadas y los gastos comunes. El cálculo separa el valor proporcional de cada participación de una posible negociación sobre su precio.
No aplicamos un descuento automático por vender una cuota. La ocupación, los acuerdos, la liquidez, el conflicto y la situación jurídica pueden alterar su precio. Eso exige estudio; no un porcentaje genérico.
¿El valor debe sostener un acuerdo?
Pasa del escenario matemático a una cifra comprobada.
Si vais a comprar cuotas, adjudicar el inmueble, venderlo o resolver un desacuerdo, una tasación profesional puede definir inmueble, derecho, fecha, finalidad y método antes de calcular la compensación.
Qué obtendrás
Cinco vistas del mismo proindiviso, sin mezclar preguntas.
El resultado conserva una base común y hace visible cada ajuste. Así puedes detectar si el desacuerdo está en el valor, la deuda, los gastos, las cuotas o la forma de salir.
Gastos comunes
Compara lo que correspondía pagar por cuota con los pagos que introduces.
Compra de cuotas
Suma las participaciones seleccionadas y muestra transferencias económicas orientativas.
Extinción
Simula la concentración del 100 % en una persona y la compensación al resto.
Venta conjunta
Distribuye el neto después de deuda, costes comunes y ajuste de gastos.
Primera pregunta
¿Cuánto vale la parte de cada copropietario?
El punto de partida es el valor del inmueble completo, no una cifra aislada para cada cuota.
Si una vivienda tiene un valor completo de 300.000 euros y tres personas poseen el 50 %, el 30 % y el 20 %, los valores proporcionales brutos son 150.000, 90.000 y 60.000 euros. La fórmula es transparente: valor completo multiplicado por porcentaje. No incorpora todavía deuda, gastos pendientes, derechos distintos del pleno dominio ni condiciones particulares de una transmisión.
La deuda común aparece en una columna separada. Con 100.000 euros pendientes, la distribución interna proporcional sería 50.000, 30.000 y 20.000 euros. El valor neto proporcional quedaría en 100.000, 60.000 y 40.000 euros. Esta lectura ayuda a comprender patrimonio y compensaciones, pero no altera el contrato de préstamo ni quién responde frente al banco.
La calidad de todo el escenario depende de la cifra inicial. Un precio anunciado, un valor catastral, el valor de referencia, una estimación online y una tasación profesional responden a conceptos diferentes. Identifica el origen en la calculadora y no presentes una operación correcta sobre una base inadecuada como una conclusión de mercado.
- Mismo inmuebleSuperficie, anexos, ocupación, estado y situación jurídica coherentes.
- Mismo derechoConfirma si las cuotas recaen sobre pleno dominio, nuda propiedad u otro derecho.
- Misma fechaUna compensación actual no debería apoyarse sin explicación en un valor de otro mercado.
- Misma finalidadLa base elegida debe responder a la decisión que queréis tomar.
Límite deliberado
Por qué no aplicamos un descuento automático a la cuota.
Una calculadora podría restar un 20 %, un 30 % o cualquier otro porcentaje y producir una cifra aparentemente concreta. El problema es que esa rebaja no quedaría explicada por las circunstancias del inmueble ni de la copropiedad.
Una participación sobre una vivienda libre, con acuerdo de todos y compra por otro comunero no se comporta necesariamente como una cuota controvertida, ocupada, con cargas o ofrecida a un tercero. Incluso dos cuotas del mismo porcentaje pueden tener posibilidades prácticas de uso y salida muy diferentes.
Qué habría que estudiar
El valor proporcional y el valor de mercado de una cuota contestan preguntas distintas.
- Quién ocupa el inmueble, con qué título y quién puede utilizarlo.
- Qué acuerdos existen sobre uso, administración, arrendamiento, gastos o venta.
- Si el activo admite división material, económica o urbanística.
- Qué cargas afectan al conjunto y cuáles recaen sobre una participación.
- Qué derechos, notificaciones o restricciones acompañan a la transmisión.
- Cuánto tiempo, coste e incertidumbre puede implicar alcanzar una salida.
- Si el posible comprador es otro copropietario o un tercero sin control del activo.
- Qué procedimientos existen, en qué fase están y qué resultado es razonable analizar.
Por eso el simulador muestra la cuota proporcional sin convertir un supuesto descuento en una verdad universal. Si necesitas valorar la participación aislada, el encargo profesional debe decirlo expresamente.
Reparto de gastos
Separar cuota, gasto debido y gasto pagado evita dobles compensaciones.
Antes de negociar una salida conviene reconstruir las cuentas con documentos y un período claro.
La calculadora toma el total de gastos comunes y asigna a cada persona un objetivo proporcional. Después compara ese objetivo con los pagos introducidos. Si Ana debía soportar 3.000 euros y pagó 6.000, aparece un saldo positivo de 3.000; si Luis debía 1.800 y no pagó, aparece un saldo negativo de 1.800. Al sumar todos los saldos el resultado debe ser cero, porque se trata de redistribuir un total ya pagado.
Este ajuste se incorpora a los escenarios económicos para que una persona que adelantó gastos no vuelva a soportarlos al calcular la compensación. Sin embargo, no todos los desembolsos se reparten necesariamente de la misma manera. Conservación, mejoras, consumos privados, tributos, comunidad, seguro, financiación y gastos procesales pueden exigir tratamientos distintos según el título, los acuerdos y las normas aplicables.
Utiliza una hoja documental previa con fecha, concepto, importe, pagador, justificante y motivo. Si una partida es controvertida, no la ocultes dentro de un total. Simula primero los gastos aceptados por todos y presenta aparte el efecto de las partidas discutidas.
Lista de control
Datos mínimos antes de reclamar o compensar.
- Período comúnTodos los pagos deben corresponder al mismo intervalo temporal.
- JustificanteFactura, recibo, extracto o documento que conecte pago e inmueble.
- NaturalezaDistingue conservación, mejora, uso privado, carga, financiación e impuesto.
- Criterio de repartoCuota, consumo, acuerdo, título o resolución que corresponda.
- Saldo anteriorEvita contar dos veces anticipos o compensaciones ya satisfechas.
- Partidas discutidasPreséntalas como escenario separado y no como un hecho aceptado.
Comprar la parte de otro copropietario
La compensación matemática es el inicio de la negociación.
Selecciona quién podría adquirir y qué cuotas se transmitirían. El resultado suma los porcentajes y ordena los pagos.
Si Ana tiene el 50 % y compra la cuota del 30 % de Luis, pasaría al 80 %. La calculadora parte de la posición neta de Luis: valor proporcional bruto, menos deuda proporcional, más o menos su saldo de gastos. Esa posición muestra cuánto pagaría Ana a Luis con la base introducida y sin descuento de cuota. Si los ajustes produjeran una posición negativa, la dirección de la transferencia se invierte y queda visible.
La operación real necesita más decisiones: precio pactado, forma de pago, financiación, distribución o asunción de deuda, gastos, documentación, fiscalidad, notificaciones y efectos sobre los restantes titulares. También hay que confirmar qué se está transmitiendo y si existe algún derecho de adquisición o requisito derivado del caso.
Comparar una compra parcial con una extinción total es especialmente útil. Una adquisición que deja dos o más titulares mantiene el proindiviso; concentrar todas las cuotas en una sola persona cambia la estructura completa. La calculadora muestra ambos escenarios por separado para que no se confundan sus importes ni su forma jurídica.
Antes de fijar el precio
Documenta la base de la conversación.
- 01Confirma cuotas y derecho.
Comprueba escritura, Registro, herencia, convenio o título relevante.
- 02Valora el inmueble completo.
Define fecha, finalidad, estado, ocupación, anexos y método.
- 03Reconstruye deuda y gastos.
Separa obligación frente al banco y ajustes entre copropietarios.
- 04Compara alternativas.
Compra parcial, adjudicación completa, venta conjunta o continuidad temporal.
- 05Revisa la formalización.
Coordina asesoramiento jurídico, fiscal, financiero y notarial antes de firmar.
Extinción de condominio
Adjudicar el 100 % exige una cifra común y una forma viable de compensar.
El Código Civil establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y contempla, para una cosa esencialmente indivisible y sin acuerdo de adjudicación a uno indemnizando a los demás, la venta y el reparto del precio.
En el simulador eliges a un posible adjudicatario. Para cada uno de los demás calcula su posición neta ajustada y muestra quién transferiría dinero a quién. La suma neta indica la salida económica del adjudicatario con los valores y gastos introducidos. No presupone que todas las partes acepten, que exista capacidad de pago ni que la operación tenga una calificación fiscal determinada.
Una compensación proporcionada empieza por valorar el mismo derecho para todos. Si el inmueble contiene anexos, construcciones no documentadas, arrendamientos, usufructos, ocupación, cargas o discrepancias de superficie, deben incorporarse al alcance. Si la fecha relevante es pasada —por ejemplo, apertura de una sucesión o momento de ruptura— puede ser necesaria una valoración retrospectiva diferente de la cifra actual.
La herramienta tampoco decide si el activo es jurídica o económicamente indivisible. En suelo, fincas, edificios o conjuntos puede haber alternativas materiales y urbanísticas que necesiten estudio. En una vivienda convencional la división física suele plantear dificultades, pero no debe sustituirse el análisis concreto por una etiqueta automática.
La deuda no desaparece
Propiedad y préstamo son planos relacionados, pero distintos.
Que una persona se adjudique el inmueble y asuma internamente la deuda no implica que la entidad acreedora libere a los demás deudores. El artículo 1205 del Código Civil exige consentimiento del acreedor para la sustitución del deudor.
Antes de cerrar el acuerdo, solicita a la entidad una respuesta expresa sobre novación, subrogación, garantías, solvencia, comisiones y documentación. Hasta que se formalice lo aceptado por el banco, una persona puede dejar de ser propietaria y continuar obligada frente al préstamo.
Importante: el simulador reparte deuda solo para representar patrimonio neto y pagos internos. No crea una novación, no cancela garantías y no acredita el consentimiento de la entidad.
La tributación tampoco se calcula. La modalidad, base, tipo y efectos dependen de la estructura real, la comunidad autónoma, la documentación y las circunstancias de la operación. Solicita una revisión fiscal actualizada antes de decidir entre compra de cuotas, extinción, venta u otra alternativa.
Venta conjunta
Vender el inmueble entero evita confundir el mercado del activo con el de una cuota.
El escenario parte de un precio de venta del 100 %, descuenta deuda y costes comunes y distribuye el neto.
La venta conjunta permite exponer el inmueble completo al mercado y repartir el resultado conforme a las cuotas, con los ajustes internos que se hayan aceptado. El simulador muestra precio, deuda, costes y neto por separado. Así puedes comprobar cuánto cambia la cifra recibida si varía el precio o si aparecen costes adicionales.
El campo de costes es deliberadamente abierto. Puedes incluir solo conceptos comunes conocidos para formar un escenario conservador, pero la herramienta no calcula impuestos personales, plusvalías, cancelación registral, honorarios, certificados, reformas, penalizaciones o gastos que correspondan únicamente a una persona. Si las partes soportarán partidas diferentes, añádelas después sobre la distribución obtenida.
Un precio hipotético no es un valor demostrado. Para preparar la venta conviene analizar mercado, estado, ocupación, documentación, estrategia, plazo y comparables. La tasación profesional y el precio final pueden separarse: una aporta una conclusión razonada para fecha y finalidad; el otro nace de una negociación concreta.
Ejemplo completo
Tres copropietarios, deuda y gastos adelantados.
El ejemplo precargado utiliza una vivienda valorada en 300.000 euros, deuda común de 100.000 y cuotas del 50 %, 30 % y 20 %.
Ana, con el 50 %, pagó los 6.000 euros de gastos comunes. Luis y Marta no adelantaron nada. El objetivo proporcional de gasto sería 3.000 euros para Ana, 1.800 para Luis y 1.200 para Marta. Por tanto, Ana tiene un saldo interno positivo de 3.000; Luis, uno negativo de 1.800; y Marta, uno negativo de 1.200.
Los valores netos proporcionales antes de gastos son 100.000, 60.000 y 40.000 euros. Después del ajuste quedan posiciones internas de 103.000 para Ana, 58.200 para Luis y 38.800 para Marta. La suma sigue siendo 200.000 euros, igual al valor completo menos la deuda.
Si Ana compra solo la cuota de Luis, alcanzaría el 80 % y la compensación matemática sería 58.200 euros. Si concentra también la cuota de Marta para extinguir completamente la copropiedad, la salida neta total sería 97.000 euros. Esas cifras no incluyen descuento de participaciones, impuestos, formalización ni una renegociación bancaria.
Para la venta conjunta se introducen 320.000 euros de precio y 20.000 euros de costes. Tras deuda y costes quedan 200.000 euros a repartir. Como coincide con el valor neto usado en los otros escenarios, el resultado ajustado vuelve a ser 103.000, 58.200 y 38.800 euros. Cambia el precio de venta para comprobar cómo se separan las alternativas.
Alcance del resultado
Qué hace la calculadora y qué necesita intervención profesional.
La utilidad está diseñada para preparar preguntas y comparar alternativas, no para producir un documento con apariencia pericial o jurídica.
| El simulador sí permite | El simulador no permite |
|---|---|
| Aplicar porcentajes aportados por el usuario al valor completo. | Determinar quién es titular o qué cuota le corresponde legalmente. |
| Separar valor bruto, deuda proporcional y saldo de gastos. | Liberar deudores, novar préstamos o cancelar garantías. |
| Comparar una compra parcial y una adjudicación del 100 %. | Calificar jurídicamente una operación o formalizar la extinción. |
| Mostrar transferencias y dirección de las compensaciones. | Calcular impuestos, tipos autonómicos, plusvalías o gastos notariales. |
| Distribuir el neto de una venta conjunta hipotética. | Estimar por sí solo el precio de mercado de la venta. |
| Utilizar hasta cinco copropietarios y cuadrar pagos comunes. | Resolver partidas discutidas, acuerdos de uso o reclamaciones. |
| Imprimir un resumen privado de los datos introducidos. | Crear una tasación, convenio, escritura, dictamen o prueba pericial. |
| Mantener el valor proporcional sin descuentos ocultos. | Valorar automáticamente una cuota aislada en el mercado. |
Tasación de inmuebles en copropiedad
Una base independiente para comprar, adjudicar, vender o negociar.
VeraValores realiza tasaciones no hipotecarias en toda España para herencias, divorcios, compraventas entre particulares, litigios y asesoramiento patrimonial.
Indica el inmueble, municipio, cuotas, situación de uso, deuda aproximada, valores disponibles y decisión que queréis preparar. Antes de presupuestar revisaremos la finalidad, fecha, derecho valorado, necesidad de visita, documentación, complejidad y especialización profesional.
El encargo debe distinguir si se necesita el valor del inmueble completo, el análisis de una participación indivisa o ambos. La tasación del conjunto puede servir como base común para compensaciones. Una valoración específica de la cuota requerirá estudiar las circunstancias jurídicas y de mercado que la herramienta ha dejado deliberadamente fuera.
Cuando exista conflicto, informa también de plazos, procedimiento, informes previos y posible necesidad de intervención o ratificación. El alcance de cualquier actuación adicional debe quedar acordado en el presupuesto; no se presume incluido.
El botón del resultado no transmite automáticamente tus cifras. Prepara un resumen en el formulario que puedes editar, completar o eliminar antes de enviarlo.
- Valor completo definidoInmueble, derecho, fecha, finalidad, mercado y documentación.
- Cuota analizada cuando procedaUso, ocupación, acuerdos, cargas, salida y condiciones reales.
- Conclusión comprensibleHipótesis, método, referencias, ajustes y limitaciones trazables.
Perito adecuado a tu caso
Solicitud de tasación profesional
Solicita una tasación para resolver el proindiviso.
Indica la provincia, el inmueble y si valoráis comprar cuotas, adjudicar, vender o sostener una posición. Revisaremos el alcance antes de preparar propuesta.
Preguntas frecuentes
Dudas sobre cuotas, gastos, compra y extinción del condominio.
Respuestas para utilizar el cálculo como orientación sin atribuirle efectos jurídicos, fiscales o periciales.
Calcula cinco lecturas económicas con los datos que introduces: valor proporcional bruto y neto de cada cuota, reparto proporcional de gastos comunes, compra de una o varias cuotas por otro copropietario, compensaciones orientativas para concentrar el 100 % en una persona y distribución de una venta conjunta. No interpreta escrituras, no determina titularidades y no formaliza ningún acuerdo.
La herramienta multiplica el valor completo del inmueble por el porcentaje de participación. Después muestra, por separado, la parte proporcional de la deuda común y el saldo de gastos pagados. Por ejemplo, una cuota del 30 % sobre un inmueble valorado en 300.000 euros tiene un valor bruto proporcional de 90.000 euros; esa operación no equivale a afirmar que la cuota aislada pueda venderse por 90.000 euros.
No. No existe un descuento universal defendible para todas las participaciones indivisas. El precio de una cuota puede verse afectado por la ocupación, el uso, los acuerdos entre comuneros, la posibilidad real de división, las cargas, el conflicto, los costes, la liquidez y la situación procesal. El simulador mantiene visible el valor proporcional y deja cualquier análisis de mercado de la cuota para un estudio específico.
Parte del total de gastos comunes que indicas y calcula el importe objetivo de cada persona en proporción a su cuota. Después lo compara con lo que realmente pagó. Un saldo positivo refleja un crédito interno orientativo; uno negativo indica lo que faltaría aportar para igualar ese reparto. Un título, acuerdo o resolución puede establecer reglas distintas que deben revisarse antes de reclamar.
Puedes agrupar gastos comunes ya conocidos, como conservación, comunidad, seguro, determinados tributos o reparaciones, siempre que todas las personas estén utilizando el mismo período y criterio. No mezcles gastos controvertidos, consumos privados, mejoras no consentidas o conceptos de períodos distintos sin analizarlos por separado. La calculadora no decide si un gasto es exigible ni quién debe soportarlo jurídicamente.
Seleccionas a la persona adquirente y marcas las cuotas que podrían transmitirse. La herramienta suma esas participaciones y calcula una compensación matemática a partir de la posición neta ajustada de cada vendedor. Sirve para preparar una conversación y detectar importes, pero no calcula impuestos, gastos notariales, financiación, derechos de adquisición preferente ni un eventual precio negociado de la cuota.
En el escenario de la herramienta significa que un copropietario pasa a concentrar el 100 % y se muestran compensaciones económicas orientativas para el resto. La forma jurídica, la proporcionalidad, la indivisibilidad, los excesos, la escritura, el registro y la tributación deben revisarse para el caso concreto. El simulador no convierte automáticamente cualquier compra de cuotas en una extinción con un tratamiento determinado.
No. La persona adquirente la eliges tú para comparar el escenario. La decisión puede depender del acuerdo, la capacidad de financiación, el uso, la protección de partes vulnerables, el origen del bien, el procedimiento y el asesoramiento recibido. La herramienta tampoco valora preferencias personales ni propone una solución óptima.
El cálculo puede repartir internamente la deuda para comprender el patrimonio neto, pero la adjudicación del inmueble no libera por sí sola a una persona que figure como deudora. Sustituir al deudor requiere el consentimiento del acreedor conforme a las reglas aplicables. Hay que coordinar la operación con la entidad financiera y revisar escritura, préstamo, garantías y solvencia.
Restamos del precio hipotético los costes comunes de venta que indiques y la deuda común incluida. El neto resultante se reparte por cuota y después se ajusta por el saldo de gastos. No estima impuestos personales, cancelaciones, plusvalías, honorarios no introducidos, penalizaciones ni el reparto de cargas particulares de una sola cuota.
Puedes introducir cualquier cifra para explorar la aritmética, pero debes identificar su origen. Un valor administrativo o fiscal no se convierte por ello en valor de mercado ni en una tasación adecuada para negociar una compensación. Si varias personas deben alcanzar un acuerdo, conviene utilizar una base común, referida al mismo derecho y fecha, cuya finalidad sea compatible con la decisión.
Sí, como simulación económica inicial si ya conocéis las cuotas y los valores que queréis comparar. No calcula legítimas, usufructos, gananciales, colaciones, deudas hereditarias, fiscalidad o normas civiles especiales. Si la herencia aún no está determinada, primero hay que definir correctamente derechos, inventario y porcentajes con asesoramiento jurídico.
Puede ordenar una copropiedad ya identificada y mostrar escenarios de compra, adjudicación o venta. No liquida el régimen económico matrimonial, no decide si un bien es ganancial o privativo, no calcula reintegros, pensiones, compensaciones por trabajo doméstico ni efectos fiscales. Para la fase patrimonial completa utiliza documentación y asesoramiento adecuados.
No es un informe pericial, una liquidación de cuentas ni una prueba de titularidad. Puede ayudarte a detectar qué hechos necesitan documentarse: cuota, período, gasto, pago, deuda, valor y fecha. Si existe desacuerdo, la reclamación debe basarse en documentos verificables y en el criterio profesional pertinente.
Cuando el valor completo deba utilizarse para comprar cuotas, fijar compensaciones, negociar una extinción, preparar una venta, repartir una herencia o sostener una posición en un litigio. También cuando haya ocupación, derechos limitados, cargas, discrepancias de superficie, inmuebles singulares o una fecha histórica. La tasación debe definir expresamente si valora el conjunto, una cuota o ambos.
No. Esta versión realiza los cálculos dentro del navegador y no envía los importes a VeraValores. Solo se comparte información si después decides completar voluntariamente el formulario de contacto. El botón del resultado prepara un resumen editable para que puedas revisarlo antes de enviarlo.
Fuentes y alcance
Contenido general actualizado el 30 de julio de 2026. Consulta la versión vigente y aplica las normas, resoluciones y criterios territoriales correspondientes al caso concreto.
- Código Civil, artículos 392 a 406 sobre comunidad de bienes — BOE
- Código Civil, artículo 1205 sobre sustitución del deudor — BOE
- Texto refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados — BOE
- Resolución de 27 de noviembre de 2023 sobre extinción de comunidad — BOE
Las fuentes se incluyen para delimitar conceptos y comprobaciones, no para ofrecer asesoramiento jurídico o fiscal. La aplicación concreta puede variar por la estructura de la operación, el territorio y las circunstancias de las partes.