Caso práctico · Vivienda · Divorcio
Tasación de un chalet en Valencia para una liquidación de bienes
Separar terreno, construcción principal, elementos auxiliares y situación documental para que la negociación no dependiera de dos estimaciones incompatibles.
Ficha del supuesto
Características que condicionan el análisis.
- Inmueble
- Chalet independiente construido en dos fases
- Parcela orientativa
- 940 m²
- Construcción
- 268 m² declarados, más porche cerrado y cuarto auxiliar
- Elementos
- Piscina, jardín, garaje y zona de instalaciones
- Ocupación
- Residencia habitual de una de las partes
- Finalidad
- Liquidación del patrimonio común
Punto de partida
La situación analizada.
El Cliente B necesitaba una valoración independiente para negociar la adjudicación de la vivienda familiar. Cada parte había aportado estimaciones muy diferentes: una daba gran peso a la piscina y las mejoras; la otra descontaba por completo el porche y el cuarto auxiliar porque no aparecían con claridad en la documentación disponible.
La dificultad era doble. Había que describir correctamente lo comprobado durante la visita y, al mismo tiempo, evitar presentar como jurídicamente regularizado aquello que no se había acreditado. La ocupación también debía tratarse como una circunstancia del encargo, sin confundirla con la descripción física.
Antes de visitar
Documentación que se pediría.
- Escritura, nota simple y certificación catastral.
- Planos de la construcción original y licencia localizada por la propiedad.
- Recibos de IBI y documentación disponible sobre la piscina.
- Relación de reformas, antigüedad aproximada y facturas conservadas.
- Información sobre la finalidad y fecha acordada por las partes.
Proceso del encargo
Cinco pasos para convertir la duda en evidencia.
El orden evita buscar una cifra antes de saber qué se valora, en qué fecha y con qué información.
Alcance
Se dejó por escrito que el análisis apoyaría una negociación de divorcio y que no resolvería por sí mismo la regularidad urbanística o registral de las ampliaciones.
Inspección
La visita permitió diferenciar vivienda principal, porche, garaje, piscina, instalaciones y zonas exteriores, además de documentar calidades y conservación.
Verificación
Cada superficie se vinculó a su fuente. Los elementos sin acreditación suficiente se describieron con una cautela expresa en lugar de ignorarlos o asumirlos como consolidados.
Comparación
Se analizaron chalets de parcela, antigüedad y entorno semejantes, corrigiendo diferencias de estado, tamaño, ubicación dentro de la urbanización y espacios exteriores.
Escenarios
Se explicó cómo cambiaría la interpretación si determinada ampliación se acreditaba o si requería actuaciones adicionales. El objetivo era que la negociación conociera el riesgo.
Aplica este proceso a tu inmueble
Define el alcance antes de buscar una cifra.
Cuéntanos la finalidad, la ubicación y el tipo de inmueble. Revisaremos qué profesional y qué comprobaciones necesita el encargo.
El punto que desbloqueó el caso
Cuando la conversación cambió.
El avance llegó al separar valor físico y certeza documental. Las partes dejaron de discutir si una ampliación “valía todo o nada” y pudieron tratarla como un elemento existente con una situación que debía comprobarse.
Resultado del análisis
Qué decisiones podía tomar la parte interesada.
La experiencia concluyó con una base técnica común y varios puntos documentales pendientes identificados. No se reproduce una cifra ni un informe final.
El Cliente B utilizó el análisis para negociar la adjudicación y acordó que cualquier coste de regularización confirmado se trataría separadamente en la liquidación.
- Solicitar documentación municipal adicional sobre las ampliaciones.
- Diferenciar las mejoras de mantenimiento ordinario.
- Negociar la adjudicación sin equiparar coste de obra y aportación al valor.
- Dejar constancia de la fecha del análisis y de la ocupación existente.
Aprendizajes transferibles
Lo que conviene llevarse de este ejemplo.
- 01
Una mejora puede existir físicamente sin estar suficientemente acreditada en los documentos aportados.
- 02
El coste histórico de una reforma no determina automáticamente cuánto aporta al valor actual.
- 03
En divorcios, un lenguaje claro sobre alcance y limitaciones reduce discusiones posteriores.
Preguntas del caso
Dudas que suelen aparecer.
No puede responderse de forma automática. Debe comprobarse qué existe, qué documentación se aporta y qué efecto puede tener su situación. La valoración debe explicar el tratamiento adoptado y sus limitaciones.
La ocupación es una circunstancia relevante, pero su tratamiento depende de la finalidad, el derecho valorado y el alcance del encargo. No debe aplicarse un descuento genérico sin análisis.
No. Aporta una base económica y técnica. La adjudicación depende del acuerdo, la financiación, el procedimiento y el asesoramiento jurídico y fiscal aplicable.