Qué hacer si dos tasaciones dan valores diferentes

Qué hacer si dos tasaciones dan valores diferentes

Coloca ambos informes uno junto al otro y prepara una ficha común. Anota activo, anexos, derecho, fecha de valor, finalidad y conclusión. Si alguno de esos elementos cambia, quizá no exista una contradicción real. Solo después conviene revisar cálculos y pedir aclaraciones a los autores.

• Mismo inmueble y elementos incluidos
• Mismo derecho, fecha y finalidad
• Conclusiones expresadas bajo las mismas condiciones

Fuente primaria: Ley de Enjuiciamiento Civil — BOE.

Primera causa: fechas distintas

El valor refleja un mercado y unas circunstancias en un momento concreto. Dos informes separados por meses o años pueden utilizar referencias diferentes. En una herencia, uno puede reconstruir la fecha de fallecimiento y otro estimar el valor actual. Compararlos directamente llevaría a una conclusión equivocada.

• Fecha de valor frente a fecha de emisión
• Mercado histórico o actual
• Cambios del inmueble entre ambas fechas

Fuente primaria: Orden ECO/805/2003, métodos y requisitos técnicos — BOE.

Segunda causa: superficie y descripción

Un informe puede adoptar superficie registral, otro catastral y otro una medición. También puede incluir o excluir garaje, trastero, terrazas, construcciones o terreno. Revisa unidades, tipos de superficie y anexos. Si hay discrepancia física, debe explicarse antes de aplicar valores unitarios.

• Superficie útil, construida o de parcela
• Anexos vinculados o independientes
• Diferencias entre documentos y realidad

Tercera causa: estado, ocupación y derechos

Una visita puede detectar reformas o deterioro no considerados por el otro profesional. También cambia la pregunta si se valora pleno dominio, una participación, usufructo, arrendamiento u ocupación. No ajustes estas circunstancias con porcentajes improvisados; comprueba cómo las trata cada informe.

• Conservación y mejoras comprobadas
• Ocupación y contratos
• Derecho concreto y limitaciones

Cuarta causa: comparables y ajustes

Dos tasadores pueden seleccionar muestras distintas dentro del mismo mercado. Revisa ubicación, fecha, tipología, superficie, estado y si son ofertas u operaciones. Después compara ajustes y valores unitarios. Una referencia próxima no es necesariamente comparable, y una muestra numerosa no corrige datos débiles o duplicados.

• Origen y fecha de cada referencia
• Criterios de homogeneización
• Representatividad de la muestra final

Quinta causa: método e hipótesis

Comparación, coste, rentas y residual observan el activo desde enfoques distintos. Tasas, costes, plazos, renta sostenible o producto urbanístico pueden explicar grandes diferencias. El informe debe justificar el método y mostrar sensibilidad cuando las hipótesis son decisivas. Promediar dos cifras no resuelve el desacuerdo.

• Método aplicable a la finalidad
• Hipótesis explícitas y verificables
• Contraste sin promedio automático

Cómo pedir aclaraciones a los peritos

Formula preguntas concretas y por escrito: por qué se adopta una superficie, de dónde procede un comparable, cómo se ajusta una reforma o qué efecto tiene una limitación. Da al autor oportunidad de corregir un error material o explicar su criterio. Una respuesta trazable puede reducir el conflicto.

• Lista de diferencias identificadas
• Documentos nuevos compartidos con ambos
• Respuesta, corrección o complemento fechado

Cuándo conviene un tercer informe

Puede ser útil si la discrepancia afecta a una decisión importante, los autores no la resuelven o existe procedimiento. El tercer perito no debe limitarse a votar entre cifras: necesita un encargo que analice los puntos controvertidos y explique qué enfoque responde mejor a la finalidad y evidencia.

• Objeto centrado en la discrepancia
• Revisión crítica de ambos informes
• Conclusión independiente y posible ratificación

Preguntas frecuentes