La edificabilidad necesita contexto
La edificabilidad expresa una intensidad edificatoria bajo determinadas reglas, pero puede referirse a ámbitos, parcelas o usos diferentes. Debe comprobarse si es bruta o neta, qué superficie sirve de base y qué condiciones de forma, ocupación o altura afectan a su materialización.
- Fuente y vigencia del parámetro
- Superficie de referencia
- Uso, ocupación, alturas y retranqueos
Aprovechamiento, derechos y deberes
El aprovechamiento urbanístico se relaciona con la distribución de beneficios y cargas. No toda expectativa del planeamiento equivale a un derecho patrimonializado. Cesiones, equidistribución, reparcelación o urbanización pendiente pueden condicionar el resultado y los plazos.
- Fase de gestión
- Cesiones y cargas
- Urbanización y deberes pendientes
Del parámetro al valor
Para valorar hay que traducir los parámetros a un producto razonable, estimar ingresos y costes cuando corresponda y considerar el tiempo y el riesgo. Una cifra de metros edificables sin explicación no permite saber qué uso, calidad, plazo o coste se ha asumido.
- Producto final compatible
- Ingresos y costes coherentes
- Hipótesis, plazo y sensibilidad
Lista rápida
Antes de solicitar la valoración
- Identificar el documento urbanístico vigente
- Comprobar a qué superficie se aplica el parámetro
- Relacionar edificabilidad y uso
- Revisar gestión y deberes
- Explicar qué se considera materializable
Preguntas frecuentes
No deben utilizarse automáticamente como equivalentes. Su significado depende del marco urbanístico aplicable.
Sí. Geometría, ordenanza, servidumbres, protecciones u otras condiciones pueden limitar el producto efectivo.
No. Aporta información esencial, pero todavía hay que analizar costes, mercado, finalidad e hipótesis.